미국[하와이] 부동산투자하기

제1장 미국에서 좋은 투자부동산 찾기

• 믿을 만한 부동산 중개인 고용
• 용도지역(ZONING)법과 건축(BUDILING)법

제2장 부동산 중개인, 대리 그리고 윤리규칙

• 하와이의 부동산위원회에 의한 면허
• 우수전문가 인증
• 대리(agency) 종류와 중개인의 의무
• 대리관계의 의무와 책임
• 대리관계의 종류
• 대리관계의 종료
• 대리권
• 윤리규칙

제3장 부동산거래를 위한 매매계약

• 매매계약
• 계약의 필수요소들
• 구매계약(일반 형식)

제4장 게시(Listing)계약

• 게시계약
• 게시계약의 종류
• 사실들을 공개할 의무
• 게시계약에 있어서 필수적이고 중요한 조건들

제5장 용도지역법(ZONING ORDINANCES)과 건축법

• 미연방정부의 통제
• 주정부의 통제
• 시와 카운티정부의 통제
• 용도지역의 변경(change and variance) 신청의 문제점
• 호놀룰루시와 카운티의 건축법

제6장 부동산의 감정평가

• 시장비교법
• 수입접근법
• 비용접근법
• 자산실사
• 부동산 가치결정과 감정평가보고서
• 가치에 관한 추가 고려사항
• 감가상각과 노후

제7장 부동산 자금조달과 다양한 모기지들

• 기관 대출자들
• 자금조달을 위한 다른 기관과 수단
• 부동산구매를 위한 모기지계약
• 모기지 수단의 기본 요소들
• 모기지에서 중요한 조항과 계약사항들
• 모기지계약의 종류들
• 일반 모기지 상환 방법
• 정부보증 모기지 대출

제8장 에스크로(보관)서비스와 소유권보험

• 에스크로회사 서비스
• 에스크로회사의 에스크로이행 기능
• 소유의 일반적 종류
• 이전서류에 대한 서명의 공증
• 이행명세서
• 소유권보험

제9장 소유권 증거 그리고 이전을 위한 권리증서

• 소유권 증권의 종류
• 권리증서의 요소
• 권리증서의 종류
• 서류의 등록

제10장 부동산세금과 세법

• 재산세
• 과세평가
• 이전세(conveyance tax, 등록세)
• 주택재산세 면세
• 감각상각 공제
• 과세이연 교환
• 실주거 부동산 매매에서 면세
• 양도소득세
• 모기지이자 공제
• 단기숙박세
• 외국인투자자부동산세법(FIRPTA)
• 하와이부동산세법(HARPTA)

제11장 주거용과 상업용 부동산의 임대

• 단기임대의 종류
• 주거용부동산 임대와 법
• 장기차지권 부동산
• 상업용임대

제12장 시분할 소유권과 휴가클럽

• 시분할 소유권
• 시분할 소유권의 장점과 단점

제13장 투자자를 위한 취업비자와 이민비자

• 사업 비자의 종류들
• 사업가들을 위한 비이민 비자들
• 전문기술자와 투자자들을 위한 이민 비자

머리말

부동산은 비교적 큰 규모의 경제 흐름이며 특히 한국에서는 부를 창출하는 대표적인 경제 요소로 인식되고 있습니다.

그러나 한국 사회가 선진국이 되면서 점차 안정적이고 절차 중시의 시대로 바뀜에 따라 한국에서 부동산은 대체적으로 큰 수익과 직결된다는 일방적 기대는 줄어들게 되었습니다.

본인은 길지 않은 시간 동안 부동산 전문업에 종사하였지만, 이론적으로 이해가지 않는 부동산의 가격 흐름을 경험하기도 하였습니다. 그러나 이제는 예측의 범위를 과도하게 벗어나는 경우는 흔치 않고, 한국 내 부동산 시장은 안정기에 접어들고 있다고 생각합니다.

이러한 상황에서 시장을 넓히지 않고서는 수익의 다변화와 계속적 수익을 보장하기 힘든 현실을 우리는 맞고 있습니다.

특히 미국은 이민, 사업 또는 취업, 유학, 여행 등 우리의 일상과 주변에서 흔히 접하는 매우 빈번한 교류의 나라입니다. 따라서 누구나 관계가 있거나 있을 가능성이 매우 높은 나라인데, 사업이든 생활이든 부동산과 연관되지 않을 수 없고 부동산에 대해 아는 것이 중요합니다.

사업은 경제 규모가 큰 부동산과 관련되는 경우가 많고, 일상생활 역시 부동산에서 이루어집니다. 그렇다면 풍부한 부동산, 경제 수준, 모범적 자본주의 제도 등 여러 시각에서 미국만큼 최적의 부동산 시장은 없습니다.

이러한 상태에서 미국 부동산에 대한 단편적 경험과 지식 외에 좀 더 전문적인 내용을 가진 책이나 자료의 필요함을 절실히 느끼고 있던 중에 미국 부동산, 특히 하와이 부동산을 직접 접하고 있으며 부동산에 대한 이론적 체계도 탄탄한 니시야마 씨의 이 책을 만나게 되었습니다. 그런데 내용은 깊이가 있으면서도 이해는 일반인들도 쉽게 할 수 있는 완벽에 가까운 이론적 체계에 놀라움을 금할 수 없었습니다.

이 책은 미국부동산에 관심을 갖고 있는 한국인 뿐 아니라, 미국에서 부동산업에 종사하거나 주거를 두고 생활하는 한국교포 등 여러 입장의 분들에게 매우 유익하며 필수적인 지침서의 역할을 할 것입니다. 물론 부동산학의 기초 학문서로도 훌륭한 모범이 될 것임을 확신하며, 한국과 세계 전역의 한국인들에게 부와 행복을 가져다주는 좋은 벗이 되기를 바랍니다.